Réponses d'experts

Location vente immobilier

La location vente dans le domaine immobilier porte le nom de location-accession. Elle a été instituée par une loi de 1984 afin de renforcer les possibilités d'accession à la propriété des ménages modestes.

Location vente immobilier : les conditions de la location-accession

Le contrat de location-accession n'est ni une vente, ni un bail locatif.

Défiscalisation immobilière

Location accession dans l'immobilier : définition

La location vente dans le domaine immobilier a donné lieu à un contrat particulier. Il fait intervenir un vendeur et un accédant à la propriété.

  • Le vendeur promet de vendre un bien immobilier à usage d'habitation ou mixte.
  • L'accédant a la possibilité de l'acheter, à la fin d'une période de jouissance du bien à titre onéreux.

Conditions d'un contrat de location-accession

Pour qu'un contrat soit qualifié de location-accession, il doit réunir les conditions suivantes :

  • une promesse de vente ou option d'achat faite à l'accédant,
  • l'accédant dispose d'une période de jouissance du bien à titre onéreux,
  • le paiement d'une redevance jusqu'à la levée de l'option qui comporte 2 fractions distinctes :
    • une 1re fraction qui rémunère la jouissance du bien,
    • la seconde fraction qui constitue un acompte sur le prix du bien immobilier.

Le prix de vente du bien est fixé dès la formation du contrat, son paiement est obligatoirement fractionné ou différé.

Le vendeur reste propriétaire du bien tant que l'option n'a pas été levée et que le prix de vente n'a pas été réglé en totalité.

Bon à savoir : l'accédant peut avoir à payer un dépôt de garantie, qui ne peut représenter plus de 20 % du prix du bien immobilier. En outre, il verse au vendeur une indemnité d'un montant de 1 % du prix de vente.

Mentions obligatoires dans le contrat de location-accession

Outre un délai de rétractation de 7 jours pour l'accédant et une obligation d'envoi d'un projet de contrat en courrier recommandé avec accusé de réception pour le vendeur,, le contrat de location accession doit comporter les mentions suivantes :

Description de l'immeuble ou de la partie de l'immeuble
  • Prix de vente du bien
  • Modalités de paiement
  • Modalités de révision du prix (ex. indexation sur l'indice du coût de la construction
Intention de l'accédant de payer le prix avec ou sans l'aide d'un prêt
  • Date d'entrée en jouissance
  • Délai d'acquisition du bien
  • Conditions de résiliation anticipée du contrat
  • Montant de la redevance
  • Périodicité
  • Modalités de révision
Modalités d'imputation de la redevance sur le prix
  • Modalités de calcul de la fraction des redevances correspondant à la jouissance du bien et de la fraction qui constitue un acompte sur le prix *
Raison sociale et adresse du garant du vendeur
  • Catégories de charges incombant à l'accédant
  • Estimation du montant prévisionnel des charges pour la 1re année
Absence de maintien de plein droit dans les lieux an cas de résolution du contrat ou de non levée d'option
Références des contrats d'assurance du maître d'ouvrage (au titre de la garantie décennale) et de l'immeuble

* Cette mention est très importante, car en cas de non levée d'option, seuls les acomptes sont remboursés à l'accédant.

Location vente immobilier : le dispositif PSLA

Le dispositif de location-accession créé en 1984 s'est peu développé, car il était favorable à l'accédant. Un nouveau dispositif a été créé en 2004, toujours afin d'aider les ménages modestes à accéder à la propriété.

Définition PSLA

Le PSLA est un prêt social de location-accession destiné à la construction de logements agréés par l'État. Ce prêt conventionné permet à des opérateurs immobiliers de financer des opérations de location-accession de logements neufs.

Dispositif PSLA : conditions d'attribution

Pour le vendeur Pour l'accédant
Le vendeur doit obtenir un agrément du préfet, dans le cadre d'une convention signée avec l'État. L'accédant est soumis à des conditions de ressources selon la zone habitée et le nombre de personnes devant occuper le logement (conditions de l'ancien prêt à taux zéro).
La part de la redevance correspondant à la jouissance du logement est plafonnée par m² à un montant révisé chaque année. Le plafond imposé au droit de jouissance lui permet de gérer plus facilement son budget.
Le prix de vente ne peut excéder un plafond du m² révisé chaque année. Le plafond imposé au prix de vente du m² assure à l'accédant un prix plus modeste que celui du m² sur le marché immobilier actuel.
Le montant de la TVA sur le prix de vente est réduit (5,5 % au lieu de 20 %). En cas d'accident de la vie, l'accédant dispose d'une garantie d'achat de son logement pendant 15 ans.
Le bien est exonéré de taxe foncière pendant 15 ans. En cas de non levée de l'option d'achat, l'accédant a la garantie d'être relogé dans un logement social.

À savoir : ce dispositif est surtout utilisé par les collectivités locales et les organismes constructeurs d'HLM.

Pour les biens immobiliers professionnels : crédit-bail

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Location vente immobilier : la location vente dans l’immobilier
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